¿Cuánto vale un hospital o una clínica? Los tres enfoques para valuarlo

El valor de un hospital o una clínica se analiza desde tres enfoques: mercado (con qué inmuebles similares se compara), costos (cuánto costaría construirlo hoy, menos su desgaste, calculado por áreas) y rentas (cuánto vale por la renta que genera o podría generar). Además, se consideran por separado las instalaciones especiales, el equipo médico y los intangibles, como las licencias. Si el establecimiento está operando, también se analiza el negocio.

¿Qué es el enfoque de mercado?

Compara el inmueble con otros de salud que se venden en la misma zona o en la más cercana, de superficie parecida. Cada comparable se ajusta por su estado de conservación y por su ubicación, se obtiene un precio promedio por metro cuadrado y se multiplica por la superficie de construcción del inmueble evaluado.

¿Qué es el enfoque de costos?

Calcula cuánto costaría reponer hoy el inmueble. Suma el valor del terreno y el de la construcción. Para la construcción se parte de una referencia de costo por metro cuadrado para infraestructura de salud, se ajusta por la zona y se descuenta la depreciación según la edad y el estado de conservación del edificio, con el método Ross-Heidecke.

¿Cómo se calcula por áreas en un hospital o clínica?

En un hospital o clínica la construcción no se calcula con un solo número para todo el edificio, sino área por área: quirófano, hospitalización, urgencias, laboratorio, imagenología, administración, áreas comunes, estacionamiento y cuartos técnicos, cada una con su superficie.

La obra civil cuesta lo mismo por metro cuadrado en cualquier área. Un quirófano no cuesta más por sus muros, sino por lo que lleva dentro. Por eso, a la construcción de cada área se le suman:

• Gases medicinales: las tomas de oxígeno, aire, vacío y óxido nitroso que requiere.
• Otras instalaciones especiales de ingeniería biomédica.
• El equipo médico de esa área.

Así se ve cuánto aporta cada área al valor del inmueble. La suma de las superficies de todas las áreas debe coincidir con la superficie total de construcción.

¿Qué es el enfoque de rentas?

Estima el valor a partir de lo que el inmueble puede rentar. Se toma la renta de mercado por metro cuadrado, se descuentan los gastos y vacíos (mantenimiento, predial, cuotas y periodos sin ocupar) para llegar a una renta efectiva, y esa renta se convierte en valor con la tasa de capitalización que se observa en el mercado.

¿Qué se considera por separado?

• Instalaciones especiales: gases medicinales, blindajes y otras instalaciones propias de salud.
• Equipo médico: su valor actual según antigüedad, mantenimiento y uso.
• Intangibles: licencias, permisos y marca.

¿Y si el hospital o la clínica es un negocio en marcha?

Cuando el establecimiento opera, además del valor del inmueble se analiza el negocio. Se hace una visión de negocio: se revisan los ingresos y egresos de la operación y se contrastan con lo que el mercado permite generar, según datos públicos como las estadísticas de INEGI sobre hospitales privados y la población de la zona.

Este análisis ayuda a saber si el negocio sostiene el precio o la renta que se pide, y puede reflejarse en la opinión de valor, porque un inmueble que opera, con licencias vigentes y trayectoria, no tiene el mismo atractivo que uno vacío. Si el establecimiento no opera, no hay historial; en ese caso el análisis se estima con la capacidad del inmueble y datos de mercado.

¿Influye que tenga agua, energía y oxígeno suficientes?

Sí. Un hospital depende de agua, energía eléctrica y gases medicinales. Si esa infraestructura no alcanza para la capacidad del inmueble, el valor puede ajustarse a la baja.

¿Por qué se usan tres enfoques y no uno?

Cada uno responde una pregunta distinta: cuánto pagan hoy por inmuebles parecidos, cuánto costaría reponerlo y cuánto rinde. Se contrastan entre sí, y cuando difieren mucho, esa diferencia es la que hay que explicar.

¿Es un avalúo?

No. Es una opinión de valor orientativa, que sirve para definir un precio de salida y negociar. Un avalúo formal lo realiza un perito valuador autorizado.

¿Qué datos necesita el propietario para empezar?

Superficie de terreno y de construcción, año y estado del edificio, las áreas con que cuenta, el equipo médico y la situación de sus licencias. Si el establecimiento opera, también su información de ingresos y gastos